Le bail commercial revu par la Loi Pinel

Le bail commercial revu par la Loi Pinel

CCC CONSEIL

La Loi Pinel a modifié un certain nombre d’articles du code de commerce portant sur le bail commercial pour, dans l’ensemble, améliorer la position du locataire.

Voici une présentation synthétique des principaux changements :

 

Baux dérogatoires : leur durée passe de 2 à 3 ans.

 

Suppression de l’Indice du Coût de la Construction (ICC) : il servait jusqu’alors au calcul de l’évolution du loyer lors de sa révision triennale et lors du renouvellement du bail ; il est remplacé par l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et artisanales ; l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) pour les activités tertiaires.

 

Etablissement d’un état des lieux : il doit désormais être établi à l’entrée et à la sortie entre le bailleur et le preneur.

Attention : à défaut, le bailleur ne pourra pas se prévaloir de la présomption selon laquelle « le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives ».

 

Information du bailleur sur les travaux : à l’occasion de la conclusion du contrat de bail, puis tous les 3 ans, le bailleur doit communiquer à son locataire : un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés lors des 3 dernières années ; et un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les 3 années à venir.

 

Inventaire et répartition des charges : les baux doivent comporter un inventaire précis des charges, impôts, taxes et redevances liés au contrat, avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le preneur. Un état récapitulatif annuel de cet inventaire devra être adressé par le bailleur au locataire.

Voici la liste des charges qui ne pourront être imputées au locataire :

– les dépenses relatives aux grosses réparations au sens du Code civil (c’est-à-dire notamment celles des gros murs et des couvertures) ;
– les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre le local en conformité avec la réglementation, dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations ;
– les impôts, notamment la contribution économique territoriale, et des taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur. A noter que la taxe foncière peut continuer à être mise à la charge du locataire ;
– les honoraires dus par le bailleur pour la gestion des loyers du local loué ;
– dans un ensemble immobilier (un centre commercial par exemple), les charges, impôts, taxes et redevances ainsi que le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

 

Encadrement des loyers : La variation de loyer, qui découle du déplafonnement, de la révision triennale ou du jeu de la clause d’échelle mobile, ne peut pas excéder 10 % par rapport au montant du loyer acquitté l’année précédente.

Attention : les parties peuvent toutefois déroger à cette règle en insérant une clause contraire dans le contrat de bail.

 

Congé triennal : le preneur ne peut plus renoncer à son droit de donner congé à l’expiration de chaque période triennale. Ceci met en place une interdiction de principe d’un bail ferme d’une durée supérieure à 3 ans. Une clause interdisant au locataire de rompre le bail à chaque révision triennale n’est plus valable sauf pour les baux de plus de 9 ans, les baux de locaux monovalents, et les baux à usage de bureaux ou d’entrepôts.

Le locataire et le bailleur peuvent désormais donner congé soit par acte d’huissier, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Alors que, la demande de renouvellement doit toujours être faite uniquement par acte extrajudiciaire.

 

Garantie du cédant en cas de cession du bail : la loi réduit à 3 ans, à compter de la cession du bail, la durée pendant laquelle le bailleur peut faire jouer la clause de garantie solidaire.

 

Droit de préemption du locataire en cas de cession du local loué : lorsque le propriétaire d’un local commercial envisage de le vendre, il doit en informer le locataire en lui indiquant le prix et les conditions de la vente envisagée. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer.