Le bail commercial

Le bail commercial

CCC CONSEILLe bail commercial est un contrat de location d’un local commercial entre le propriétaire des murs -le bailleur- et le locataire exploitant.

Sa durée est de 9 années, le locataire pouvant donner congé à la fin de chaque période triennale.

Exception : le bail précaire est d’une durée de 3 ans (depuis la loi Pinel, avant elle était de 23 mois).

Quelques points à vérifier, à négocier :

Le local est bien à usage commercial

La description des lieux loués correspond à ce que vous avez visité

La destination : il s’agit de l’activité que le bailleur vous autorisera à exercer dans les locaux ; elle doit être conforme aux activités que vous souhaitez exercer et la plus ouverte possible / pour la restauration, vérifier la conformité des installations (extraction par exemple)

Le loyer : l’évaluer en fonction des caractéristiques du local, de l’emplacement

La période de révision du loyer, l’indice prévu pour la révision du loyer

Les travaux : seuls les menus travaux doivent être à la charge du locataire

Les clauses de garanties financières (dépôt de garantie, garantie bancaire, caution personnelle) doivent être raisonnables

Un inventaire précis des catégories de charges, d’impôts, taxes et redevances afférents au bail doit être inscrit, la répartition entre le bailleur et le locataire doit être stipulée

Vérifier qu’il est bien possible de mettre fin au bail à la fin des phases triennales

Se procurer le règlement de copropriété.

Les conditions de sortie :

Le congé 

A la fin de la période triennale, le locataire peut donner congé au bailleur (délai de préavis à respecter ; de même, veiller à respecter les conditions de forme).

Le bailleur ne peut lui donner congé qu’à la fin du bail.

La cession

Le bail est cessible par l’exploitant avec son fonds de commerce (cf. fonds de commerce) ; le bailleur doit être informé de la cession, il ne doit pas pouvoir s’y opposer.

Attention, il peut exister une clause de solidarité du paiement des loyers jusqu’à la fin du bail.

Le bail peut être cédé sans le fonds de commerce (un « droit au bail ») mais avec l’autorisation expresse du bailleur.

Attention il peut y avoir une clause de solidarité du paiement des loyers jusqu’à la fin du bail.

Les autres cas

La résiliation judiciaire : le bail peut être résilié par le bailleur ou le locataire en cas d’inexécution des obligations qui en découlent ; la résolution doit être demandée aux tribunaux.

La clause résolutoire : très usuelle dans les baux commerciaux, elle prévoit la résolution de plein droit du bail pour violation par le locataire des obligations mises à sa charge (délai de un mois minimum).

Le refus de renouvellement du bail : avec/sans paiement d’une indemnité d’éviction pour le locataire.

La résiliation amiable anticipée : il faut un concours des volontés des deux parties pour mettre fin de façon anticipée au bail.